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中国买家通道紧了海淘美国房市照拿第一2017-07-30来源:经济观察网【大字中字小字】【打印预览】据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(简称《报告》),在2016年4月~2017年3月的统计周期内,中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度,继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位。




这意味着,海外购房不再只是富豪们的专利,越来越多的上中产阶层也具备了海外教育、移民和投资的能力。


他的EB5签证已于2016年6月份获批,预计在2018年拿到绿卡,得知获批消息四个月之后,他用43万美元(约290万人民币)全款购置了这套130平米的连体小别墅。


他对资产管理很有一套,这套房子是他这些年自己赚出来的。

对丁零来说,海外购房并不是一时兴起,而是金融危机之后就有的想法。

他对经济观察报回忆道,当时的外汇管制还没有现在这么严格,他有意识地每年换汇,并积累多次的旅游消费,以时间换空间。



年度总额分别为每人每年等值5万美元。

同时,无论通过银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇业务,均需要填写《个人购汇申请书》,该申请书对个人购汇用途作出了详细分类。


除规定的渠道外,居民个人购汇只限用于经常项目下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。


此后,又一定程度上波及了当地的卖家。

他们正在从不接受贷款这种形式到倾向于接受贷款。

来自加州的卖家西蒙斯对记者表示,这一两年的变化,使他对于现金交易感到并不踏实。

去年,他曾与一位中国买家谈好了一栋价值40万美元的房屋交易,中途因为资金无法到位,最后竟不了了之。

西蒙斯对经济观察报说,当时对方已经交了定金,但是由于资金管制,剩余的钱汇不出来,这桩双方都满意的交易只好宣告流产。

“买家向银行贷款的话,在信用上可以做个保障。

”西蒙斯说。


美国咨询管理公司SinoAmericanInsight首席顾问赵桐对经济观察报介绍道,目前,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行可以接受中国人的房贷申请,就效率而言,小银行或者当地银行的效率会更高一点。


他们的目标是在100平方米左右的房屋,价格按地段分约30-50万美元不等。


居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧介绍道,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付,在房屋成交后,需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来抵扣。

据她估算,美国目前住房投资回报率约在4%~8%之间,部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上。

“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。


赵桐对经济观察报介绍道,绝大部分的银行要求外国购房者的首付比例在40%以上,利率也会比绿卡持有者的要高1到1.5个百分点。

提出贷款申请的外国买房者,需要提供至少未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户。

除此之外,贷款人还需提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。


这种方式下,资金转移方便,根本不用受外汇限额数量的限制。

比如此前有相关媒体报道,乐视控股控制人贾跃亭在美国洛杉矶南部小镇拥有的5套豪宅(每套豪宅估值目前均在800万美元以上),就是以乐视汽车生态美国洛杉矶驻美办兼接待办的名义陆续购买的。


吴光慧介绍道,这对那些买房时因为时间仓促、用现金抢房的客人,是一个不错的选择。

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如果实在走投无路,地下钱庄是换汇者心照不宣的途径之一。

换汇者们往往对有关地下钱庄的具体操作讳莫如深,但听闻,有一些人成功通过这种方式换到了美元。



据美国房地产经纪人协会《报告》,作为美国外国人购房主力的中国人,2016年4月~2017年3月的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在2016年回落后再次冲击历史最高点。


”这是赵桐最为直观的感受。

一套200平的二手房,在2014年定价为40万美元,如今已经涨到了80万美元。

去年、前年、甚至更早以前,还在持观望态度的客户就已经开始陆续换汇转移到美国。

而现在,对于中国购房者的贷款业务进入了旺季,这也意味着,中国在美国购房的热度正随着夏季的到来而逐渐回升。


为了筹钱,他决定将位于上海市中心的一处小房子卖掉,卖掉房产的钱将被作为用来购置美国房产的首付款支付。

根据当地规定,绿卡持有者只需要30%的首付,剩余的部分用贷款解决,他的打算是房子不住的时候可以租出去,用以偿还房贷。


为此,他在喜马拉雅电台做主播,并将在美国的生活经历、签证申请、投资等信息进行分享,这位“上海小克勒”目前已拥有12.6万次的播放量。

在电台上,很多在美国已经购置房产或者即将购置房产的朋友因此与之结缘,甚至成为了邻居。

他对经济观察报说,关于美国房产类的话题,播放量往往会比较高。


这些人的年龄段主要以70到80年代为主,有年收入30、40万人民币的外资银行高管,拿到绿卡后在洛杉矶的明星小区购置了60万美元的山景房;有做不锈钢贸易的南通(楼盘)私营业主,年薪百万以上;有背景神秘的国企合伙方生意人,一次性付款,以99万美元的价格入手了270平的6室别墅,全家人都住进去了。


在该网站上,每月有来自中国和世界各地的2百多万人查询250万条分布在89个国家的挂牌房源。

其中来自美国几大房地产公司提供的挂牌房源就有180条之多。


这位就职于巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司房地产服务公司(BershireHathawayHomeServices)、业务能力处于该公司全国系统顶尖1%的经纪人,也感受到了中国人购房的热度。

这位保持了多次月销售量排名第一的经纪人告诉经济观察报,在她接待的上百个客户中,八成以上都是中国人。

西雅图地区高科技行业的白领和中国新移民一直是她的主要客户。

新的趋势是,中国投资者也成了她的常客。


”邹子捷告诉经济观察报,另外一半则多为投资,一些还未移民过来的购房者会采用出租的方式,以赚取租金。



此外,相较于美国其他州,西雅图离中国比较近,10个多小时的飞机即可到达,气候非常宜居,这些成为他选择西雅图的原因。


据居外网数据显示,今年中国买家的咨询与访问量稍有向前5大华人购房目标城市集中的趋势,说明华人买家在把目光放到其他中小城市时,没有放弃传统的目标地。


吴光慧说,中国买家亲睐的房价也呈下调趋势,比较居外网上对美国房源询盘价格的中位数,2017年较去年下降15%。

50万美元以下的房源咨询量上升,高于此价的房接受的咨询量下降了1-2%。


购房者们关注交通便利、安全性高的街区、教育优质的学区。


”吴光慧说,但同时,无论在何处购置房产都需要理性。


这个总价20,096万人民币,室内外总面积3717平方米的7卧10卫“湖畔白宫”至今还挂在网站上等待有缘人。


”赵桐介绍道,600、700万美元的大户型难以拿到贷款。

相比而言,50万美元左右(约337万人民币)的投资自住两用房,则是购房者和银行都青睐的类型。


之后再进入正式的贷款审批阶段,买房者须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

而一些人连银行的贷款预批信都拿不到。


他本想贷款但却无奈申请不到。

由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,社会信用为0,根本无法向银行申请正常利息的贷款。

吴光慧介绍道,海外投资者在美国买房贷款很困难,不但要求有良好的个人信用,还能有充足的资产证明,审核手续也特别复杂,远远不如全款购房方便快捷。

所以,在买房前“做好准备”是非常重要的。


当地卖家西蒙斯从自身经历来看,认为可选择的银行依然比较少。

美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价。


但对绝大部分美国卖家来说,全额现金支付依然是最受欢迎的方式。


吴光慧对此表示,海外购房复杂程度比较高,国人海外购房需要转换国内消费习惯,将交易留给专业的经纪人和律师处理,同时也要购买产权保险,一旦产生纠纷,可以向相关政府监管机构做出投诉或在法院立案。





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